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普及|十九大后的房地产行业
时间:2019-02-13 10:42:59

十九大的主导思想是要把人民放在至高无上的地位,使人民有获感,幸福感、安全感。当前的矛盾是:人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。习近平主席对房地产业的重要指示:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。据此,中国房地产承担着新的使命:一、实现全体人民住有所居:二、确保楼市发展平稳健康,三、构筑新兴产业优质载体。

房地产业经过三十多年的发展,市场趋于成熟,市场细分明晰,已形成品牌企业和专业化开发模式。主要有以下六种:

1、万科模式——专注于住宅市场专业化、标准化开发模式。已形成巨大的品牌影响力,逐步想也寡头发展。专业化发展方向是“想造汽车一样的造房子”的工业化住宅发展思路。

2、万达模式——大型商业综合体组团开发的商业地产创新模式。专注于商业地产开发,租售并举,持有优质商业。酒店、写字楼、购物中心、院线、住宅五位一体。

3、碧桂园模式——像卖白菜一样的卖房子的住宅开发模式。不追求产品的绝对利润,不追求过于个性化产品服务,追求资金的快速流转效益,追求资金和项目的“薄利快销”,快速强进的全国化复制。

4、SOHO中国模式——专注于城市中心商业综合体的开发模式专注于北京、上海一线城市黄金地段的商业用地开发。用“办公、居家办公、商住办公”,与国际著名建筑大师合作,结合本土客户要求,把创新的设计理念转化成引领潮流的物业。

5、天河城、万象城模式——专注于在城市核心商业区建购物中心,运用多年积累的商业合作资源招商组市,获得商业物业增值和百货经营产值的双重收益。

6、泰达、中海模式——国资国企背景一级开发模式。利用政府背景拿地开发,是其他企业无法模仿、复制模式。

开发模式的形成意味着这些企业可低成本快速扩张,房地产开发市场已形成不同程度的垄断。加之,政府土地拍卖全款竞标,开发规模动辄20万、30万平方。房地产市场呈现出市场垄断、资金门槛高,开发规模大,对企业资金及工程管理的要求增高,企业可调动的社会资源能力强的形态。据此,中小房地产企业已鲜有市场机会,只能走和知名企业合作入股的道路。这是中小房地产企业必需知晓和面对的问题。

房地产是资本密集型企业,对企业融资能力要求很高,很多业内人士已达成共识,房地产业是以金融为中心的行业。在已形成的房地产企业融资渠道里,主要使用杠杆原理,其渠道及方法有:股权融资、债权融资、合作开发、房地产信托、银行信贷、工程垫付、商品房预售等,十九大后这些融资渠道基本关闭。其金融特征表现为原有金融杠杆已不能使用,企业需要更多的自有资金,才能从事房地产开发。

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