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文旅地产盈利模式及发展趋势!
时间:2019-04-02 11:53:38

2017年是中国文旅地产迎来全面爆发的关键节点,截至2017年底,文旅地产项目已达14269个,增速高达60%。文旅地产项目“3+2”的格局越来越明显,除了3大中心城市圈,海南、云南等自然旅游资源热点省份区域热度也在持续升温。各级政府也相继出台政策,整顿文旅地产,预计未来文旅地产项目增速将有所减缓,行业整体趋于平稳发展。文旅地产未来将会朝着去房地产化回归旅游本质、多样化盈利向产业靠拢的趋势发展,观光向体验转变、康养小镇逐渐兴起则会成为发展的风向标。

 

一、文旅地产主要分类

 

按照项目卖点来区分,我国文旅项目种类主要以山地、滨海、湖滨、主题公园为主。近年来特色小镇的发展也较为迅猛,相信未来特色小镇也将成为文旅地产的主流之一,其中文旅小镇占4%、主题公园占13%、滨海占13%、山地占24%、湖滨占29%。

按照产品类别来区分,国内的文旅地产可分为四大类型:主题游乐型、景点依托型、度假酒店型、文旅小镇型。

 

二、文旅地产盈利模式

国内文旅地产的盈利来源可归纳为两大板块:一是地产销售;二是旅游经营。地产销售是依附在旅游经营上面的,旅游经营聚拢人气、带动地产销售,卖房可以快速回笼资金,然后再投入到文旅项目的开发中。地产业务的利润率高,但间接的价值创造核心还是旅游业务,优秀的文旅项目都具有鲜明的文化特色、独有的产业、服务等,能够很好地带动配套住宅的销售。

 

三、文旅地产的发展困境

1选址困境

地段是房地产最核心的价值,但是城市近郊的土地资源非常紧张,价格昂贵,竞争异常激烈,地很难拿到手;而远离城市的地块,尽管土地价格较为便宜,但是超出都市人周末外出旅游的半径,因此在销售上非常困难。一般情况下,人们在经历了一周繁忙的工作后,在周末外出旅游的时候,车程在2个小时之内是最佳的选择。若距离过远,对于人们的吸引力将急剧下降。

目前,大城市周边的文旅地产和旅游知名度高的景区发展态势良好。这并不是说远郊旅游地产就没有价值。远郊地产尽管在交通的便利性方面不占优势,但其破局之处在于抢占稀缺景区资源,借助区域知名度带动项目知名度。一段时间之后,景区服务设施的不断完善也将弥补传统文旅地产项目的配套短板。

 

2、资金流困境

优秀的文旅地产离不开良好的区域运营。将一个区域催熟得到市场的普遍认可需要经历一个漫长的过程。因此,在短时间内很难有大幅度的升值。漫长的开发周期,将使房企的资金链面临着巨大的压力。于是在面临旅游先行还是地产先行这个选择时,很多房企都会放弃追求最大升值空间,而选择地产先行,甚至不惜将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。有很多“聪明”的文旅地产项目都是依托传统的旅游景区进行开发,涌现出了海景系、雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的文旅地产项目。以期利用外部旅游资源,促使房地产物业升值,更快形成消费吸引力。由此可见,文旅地产的本质离不开“旅游”二字。

 

四、文旅地产的发展趋势

1、去房地产化回归旅游本质

2018年4月,发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,该意见要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地和审批。

由此可见,“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继,市场需求的转变促使文旅地产转型升级,逐步实现旅游业、文化产业、房地产业密切结合,告别以往单一的房地产业态和文旅概念,真正解决市场所面临的需求。

未来的文旅地产将会往两个方向发展:一是专注于做旅游,通过建设优秀的度假区带动周边房地产销售;二是结合文化产业来做旅游,通过文化产业带动景区的人气,实现商业收益。

 

2、多样化盈利向产业靠拢

过去,企业盈利主要来源于地产销售,后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重,未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益,开发企业势必要找到新的盈利模式。

目前较为创新的运作模式有:文化产业+资本运作、产权出售+商业运营、区域开发+IP产业链。

 

3、营销模式向运营模式转变

目前,单一的营销模式已经逐步被市场淘汰,一些按照传统地产形式开发的文旅项目也逐渐没落,行业将迎来新一轮洗牌。门票销售逐步向商业运营转型,而商业的载体必然是产业,多元化的产业能够促进当地的消费,注重后期运营的文旅项目将是未来的走向。

 

4、观光向体验转变

目前文化体验成为了游客的重要需求之一,文旅地产要更重视文化产业的建设落地。据中国旅游协会公布的数据统计,我国58%的旅行者在计划旅行时,更愿意把钱花在“体验”而非“物质”上。国内文旅正在由纯观光向深度体验游转变。

未来,文旅项目当中诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎,各种户外游乐设施也将变得更为常见。

 

文章源:前瞻产业研究院

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